“2025年中國房地產市場仍處于深度調整期”，在19日中新社舉行的“國是直通車——2026年中國經濟形勢分析會”上，清華大學房地產研究中心主任吳璟表示。他認為中國房地產從全年表現(xiàn)看，“短周期在波動中趨穩(wěn)，長周期在轉型中逐步成型”，市場正在發(fā)生一系列具有方向性意義的積極變化。

清華大學房地產研究中心主任 吳璟 國是直通車 汪俐辰 攝

吳璟指出，從短周期看，2025年房地產市場經歷多次起伏，投資和新房銷售同比仍處下降區(qū)間，但并未改變整體趨穩(wěn)的基本態(tài)勢，并釋放出四個值得關注的積極信號。

首先，房地產交易總規(guī)模趨于穩(wěn)定。她表示，單看新建商品房銷售面積同比下降并不能全面反映市場變化。隨著房地產從“增量為主”向“增量與存量并重”轉變，將新房與二手房合并觀察后可以看到，無論是全國層面還是主要城市層面，前11個月總體成交規(guī)模已明顯趨穩(wěn)，部分城市甚至出現(xiàn)同比小幅增長。“銷售規(guī)模的企穩(wěn)往往領先于價格企穩(wěn)，這是一個重要的前導信號。”

其次，城市與區(qū)域分化進一步加大。吳璟指出，無論是城市之間，還是城市內部不同區(qū)位之間，房地產市場的“溫差”更加明顯。新動能集聚、庫存壓力較小的城市和區(qū)域表現(xiàn)更為活躍，核心城市、優(yōu)質地段優(yōu)勢凸顯。這種分化不僅體現(xiàn)在成交量和價格上，也體現(xiàn)在土地市場中，優(yōu)質地塊持續(xù)受到開發(fā)企業(yè)青睞。

第三，控增量政策效果逐步顯現(xiàn)。盡管2025年房地產開發(fā)投資同比下降幅度較大，但吳璟認為，應從供需結構調整的角度辯證看待這一變化。當前控增量、去庫存、優(yōu)供給的政策取向，有助于緩解供給壓力，引導市場理性回歸，有利于房地產市場的中長期穩(wěn)定。

第四，去庫存出現(xiàn)積極變化。她指出，2025年11月末全國商品房待售面積環(huán)比明顯下降，表明此前供給端與需求端政策開始形成合力，庫存這一關鍵指標出現(xiàn)實質性改善。

“綜合來看，2025年房地產市場雖有反復，但整體正在向穩(wěn)定方向演進。”吳璟說。

從更重要的長周期視角看，吳璟認為，2025年是房地產新舊模式轉換的重要節(jié)點，主要體現(xiàn)在三個方面。

一是風險出清取得階段性成果。保交樓、保交房任務在2025年全面完成，交付風險明顯收斂，部分出險房企債務重組取得積極進展，為房地產行業(yè)修復運行基礎、實現(xiàn)平穩(wěn)轉型創(chuàng)造了條件。

二是房地產回歸民生導向更加清晰。“好房子”成為貫穿2025年的關鍵詞。從中央文件部署到具體規(guī)范實施，安全、舒適、綠色、智慧等標準不斷細化，頭部房企加快構建“好房子”產品體系，住房需求正從“有沒有”轉向“好不好”。

三是城市更新成為新增長點。隨著城市發(fā)展從增量擴張轉向存量優(yōu)化，以城市更新為抓手推動高質量發(fā)展，不僅服務于城市功能提升，也為房地產業(yè)、建筑業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)提供了新的發(fā)展空間。中央經濟工作會議首次將高質量城市更新明確為擴內需、穩(wěn)增長的重要路徑，釋放出清晰政策信號。

展望2026年，吳璟表示，房地產行業(yè)仍將圍繞“修復、穩(wěn)定、轉型”三項并行任務推進。隨著風險修復取得實質進展、轉型路徑逐漸清晰，以及剛性和改善性住房需求的客觀存在，再疊加供需兩端政策工具箱的持續(xù)完善，房地產市場繼續(xù)向穩(wěn)定方向發(fā)展具備基本面和政策環(huán)境支撐。

“在修復和轉型的基礎上，實現(xiàn)穩(wěn)定、止跌回穩(wěn)，而不是回到老路，是房地產邁向新發(fā)展階段的關鍵命題。”她說。